ALERTA FISCAL E IMOBILIÁRIO: Novo Pacote da Habitação (DL 97/2026) produz efeitos a 1 de setembro

Por Equipa de Direito Fiscal e Imobiliário da Global Lawyers

O tão aguardado Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (que aprova o ambicioso pacote fiscal da habitação), entrou na sua fase de aplicação prática, com diversas medidas a produzirem efeitos imediatos a 1 de setembro. Este diploma mexe estruturalmente no IVA, IRS, IRC e IMT, impactando o planeamento tanto das famílias como dos grandes investidores imobiliários.

A equipa da Global Lawyers resume as quatro grandes alterações que o mercado vai sentir já a partir deste mês:

1. A "Regra de Ouro": Os Valores Moderados Para aceder à esmagadora maioria dos novos benefícios fiscais, os imóveis têm de respeitar tetos de preço estipulados por lei. O diploma afasta o mercado de luxo e foca os apoios no segmento acessível, limitando a aplicação das medidas a:

• Rendas: até 2.300€/mês (correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima nacional prevista para 2026).

• Vendas: até 660.982€ (correspondente ao teto do 2.º escalão do IMT).

2. Alívio de 50% na Tributação de Rendas Uma das medidas mais atrativas para o fomento do arrendamento: os rendimentos prediais decorrentes de novos contratos de habitação (que respeitem o limite de 2.300€) passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de tributação em sede de IRC (e IRS, mediante contabilidade organizada). Este alívio vigorará para os rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

3. IVA na Construção e Isenção de Mais-Valias Do lado da oferta e da promoção, destacam-se duas grandes alavancas:

• Para Particulares: Quem avançar com a construção da sua Habitação Própria e Permanente passa a ter direito a um regime de restituição parcial do IVA suportado nas empreitadas.

• Para Proprietários: Fica excluída a tributação de mais-valias (em IRS) na venda de imóveis, desde que o capital obtido seja reinvestido na aquisição ou reabilitação de outros imóveis para colocar no mercado de arrendamento habitacional.

4. O Travão aos Estrangeiros: IMT a 7,5% Em contraponto aos benefícios internos, o diploma introduz um travão fiscal ao investimento estrangeiro. A aquisição de habitação por não residentes em Portugal (investidores internacionais, fundos ou emigrantes sem morada fiscal cá) passa a estar sujeita a uma taxa agravada e fixa de IMT de 7,5%, sem possibilidade de recurso a qualquer isenção ou redução legal.

Aja com antecedência A aplicação destes benefícios não é automática e exige contratos redigidos com rigor, faturas detalhadas e o cumprimento estrito de obrigações declarativas junto da Autoridade Tributária. A equipa da Global Lawyers encontra-se disponível para auditar as suas operações em curso e assegurar a máxima eficiência fiscal ao abrigo da nova lei.

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