ALERTA FISCAL: Tributação de Mais-Valias na Venda de Imóveis de Heranças Indivisas

Vender um imóvel herdado ou vender a sua quota na herança? A distinção que lhe pode poupar milhares de euros em IRS.

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) emitiu recentemente uma informação vinculativa (com base no Acórdão de uniformização de jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo n.º 7/2025) que clarifica, de forma definitiva, como são tributadas as vendas de imóveis que se encontram em heranças indivisas.

O esclarecimento da AT traça uma linha vermelha entre duas operações que muitos herdeiros confundem na hora de ir ao Notário, mas que têm impactos fiscais diametralmente opostos. A equipa de Direito Fiscal e Sucessões da Global Lawyers resume o que precisa de saber antes de assinar contrato:

1. A Venda do Quinhão Hereditário (Isento de IRS) Quando um herdeiro aliena o seu "quinhão hereditário", está a vender a sua posição na herança (uma universalidade de bens e direitos, o "todo"), e não um bem específico. O adquirente passa a ocupar o seu lugar na herança. Segundo a jurisprudência e a AT, esta operação não configura uma alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis. Conclusão: os ganhos obtidos não estão sujeitos a tributação em sede de IRS (Categoria G - Mais-Valias).

2. A Venda do Bem Imóvel em Concreto (Sujeito a IRS) Se, por outro lado, os herdeiros decidirem vender um imóvel específico e determinado que faz parte da herança indivisa (a casa de família, por exemplo), estamos perante a transmissão de um bem concreto. Neste caso, a AT é implacável: os ganhos decorrentes desta venda constituem mais-valias tributáveis em sede de IRS, aplicando-se as regras gerais de tributação.

A Armadilha do "Único Imóvel" O maior risco para as famílias reside na estruturação deficiente do negócio. A simples existência de um único imóvel na herança não transforma automaticamente a sua venda numa alienação de "quinhão hereditário". Se o contrato de compra e venda identificar a fração autónoma ou o imóvel determinado (em vez da quota-parte na herança), a AT aplicará a tributação de mais-valias, com um impacto financeiro severo para os herdeiros.

A Importância da Estruturação Prévia Este esclarecimento reforça a importância vital da advocacia preventiva no imobiliário e nas sucessões. A equipa da Global Lawyers recomenda que a natureza da transação seja validada por especialistas antes da assinatura de qualquer Contrato-Promessa (CPCV), garantindo a máxima eficiência fiscal e o cumprimento rigoroso da lei.

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