Análise ao Novo Pacote Fiscal para a Habitação em Portugal

Introdução

Face à crescente crise no setor da habitação em Portugal, o Governo submeteu à Assembleia da República, no dia 2 de dezembro de 2025, a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1ª. Esta iniciativa, intitulada “Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação”, visa introduzir um vasto conjunto de alterações fiscais com o objetivo primordial de incentivar a oferta de imóveis para compra e arrendamento, dinamizar a construção e reabilitação, e facilitar o acesso à habitação. O pacote legislativo foca-se em modificações significativas ao nível do IRS, IRC, IVA e IMT, procurando influenciar positivamente toda a cadeia de valor do mercado imobiliário.

O presente artigo oferece uma análise detalhada das principais medidas fiscais propostas, consolidando a informação de fontes especializadas para proporcionar uma visão clara e estruturada das potenciais mudanças e do seu impacto para senhorios, inquilinos, investidores e promotores imobiliários.

Principais Medidas Fiscais Propostas

O elemento central da nova estratégia governamental é a redução da carga tributária para os agentes que contribuem para o aumento da oferta habitacional e, simultaneamente, para os cidadãos que procuram aceder ao mercado. As medidas aplicam-se a valores considerados moderados, estabelecendo-se um teto de 2.300 euros para a renda mensal e de 648.022 euros para o preço de venda dos imóveis elegíveis.

Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA)

Uma das medidas mais antecipadas é a redução da taxa de IVA na construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação, que passa da taxa normal de 23% para a taxa reduzida de 6%. A aplicação desta medida está, no entanto, sujeita a condições específicas:

Tipo de Operação	Detalhes da Medida	Condições de Aplicação
Construção para Habitação Própria	Restituição parcial do IVA suportado pelo particular.	O proprietário paga o IVA a 23% e solicita posteriormente a devolução de 17% junto da Autoridade Tributária, que dispõe de 150 dias para o efeito. O valor total (terreno + construção) não pode exceder 648.022 euros.
Construção/Reabilitação para Venda	Aplicação direta da taxa reduzida de 6%.	O imóvel deve ser vendido como habitação própria e permanente do adquirente, num prazo máximo de 24 meses após a conclusão da obra.
Construção/Reabilitação para Arrendamento	Aplicação direta da taxa reduzida de 6%.	O primeiro contrato de arrendamento deve ser celebrado em 24 meses, e o imóvel deve permanecer arrendado por um período mínimo de 36 meses (consecutivos ou interpolados) nos primeiros cinco anos.

Esta medida aplica-se a operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026.

Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS)

No âmbito do IRS, as alterações visam beneficiar tanto os senhorios que praticam rendas moderadas como os próprios inquilinos.

• Redução da Taxa sobre Rendimentos Prediais: A taxa autónoma de IRS sobre os rendimentos de rendas de contratos de arrendamento habitacional (novos e existentes) é reduzida de 25% para 10%, desde que o valor da renda mensal não ultrapasse os 2.300 euros. Esta medida vigorará até 31 de dezembro de 2029.
• Isenção de Mais-Valias por Reinvestimento: Ficam isentas de tributação as mais-valias obtidas com a venda de um imóvel destinado a habitação, caso o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outro imóvel em Portugal para ser colocado no mercado de arrendamento habitacional (com renda até 2.300 euros). O reinvestimento deve ocorrer num prazo de 6 meses, e o imóvel deve permanecer arrendado por um mínimo de 36 meses nos primeiros 5 anos.
• Aumento da Dedução para Inquilinos: A dedução à coleta em sede de IRS dos encargos com rendas de habitação permanente é aumentada progressivamente, passando do limite atual de 800 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027.

Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC)

Para as empresas que coloquem imóveis no mercado de arrendamento a preços moderados, a proposta prevê uma redução significativa da base tributável. Apenas 50% dos rendimentos prediais auferidos de contratos de arrendamento habitacional (com renda até 2.300 euros) serão considerados para efeitos de tributação em IRC.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Em contraciclo com os alívios fiscais, a proposta prevê um agravamento do IMT para adquirentes não residentes em Portugal. Será aplicada uma taxa única de 7,5% na aquisição de imóveis para habitação. Contudo, existem exceções que permitem a restituição da diferença para as taxas progressivas gerais, nomeadamente se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou se o imóvel for destinado a arrendamento a preços moderados nas condições já referidas.

Novos Regimes de Incentivo

Para além das alterações aos impostos existentes, o pacote legislativo cria novos regimes estruturais para fomentar o investimento a longo prazo.

Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA)

É criado um novo regime de contratos de investimento, celebrados entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), com uma vigência de até 25 anos. Este regime destina-se a projetos de construção ou reabilitação onde pelo menos 70% da área se destine a arrendamento habitacional a preços moderados. Os investidores que adiram beneficiarão de um pacote robusto de incentivos, incluindo:

• Isenção total de IMT e Imposto do Selo na aquisição dos imóveis.
• Isenção de IMI por um período de 8 anos, seguida de uma redução de 50% da taxa nos anos subsequentes.
• Isenção de Adicional ao IMI (AIMI).
• Aplicação da taxa de IVA de 6% nas empreitadas.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Este novo regime vem substituir o anterior Programa de Arrendamento Acessível (PAA), mantendo a isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais. Para se qualificarem, as rendas devem ser iguais ou inferiores a 80% da mediana dos valores de renda por m² em cada concelho, conforme definido por portaria. Os contratos deverão ter um prazo mínimo de 3 anos.

Outras Medidas Relevantes

O pacote inclui ainda medidas de simplificação administrativa e de reforço da segurança jurídica:

• Simplificação dos Licenciamentos: Alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) para agilizar os procedimentos, eliminando prazos globais e reforçando a fiscalização à posteriori, ao mesmo tempo que se aumenta a responsabilidade dos promotores imobiliários.
• Segurança na Compra e Venda: Torna-se obrigatório que o contrato de compra e venda de um imóvel informe sobre a existência de um “título urbanístico” válido, sob pena de anulabilidade do negócio, protegendo os compradores de adquirirem imóveis com situações por regularizar.

Conclusão

O pacote fiscal “Construir Portugal” representa uma das mais ambiciosas intervenções no mercado de habitação em anos recentes. Através de uma combinação de incentivos fiscais significativos para a oferta e alívios para os inquilinos, o Governo procura estimular a construção e a disponibilização de mais casas a preços acessíveis. O sucesso desta estratégia dependerá não só da sua aprovação parlamentar, mas também da adesão dos vários agentes do mercado e da sua capacidade para, efetivamente, aumentar a oferta de habitação de forma sustentada. A par destas medidas, o Governo já sinalizou a intenção de avançar, no início de 2026, com outras reformas importantes, nomeadamente na agilização dos processos de despejo e na regulação da mediação imobiliária, indicando um esforço contínuo para equilibrar e dinamizar o setor.

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