ALERTA IMOBILIÁRIO: O Novo Regime de Licenciamento (RJUE) entra amanhã em vigor. Conheça as armadilhas da simplificação
2026-08-02
Por Equipa de Direito Imobiliário e Urbanismo da Global Lawyers
A partir de amanhã, dia 3 de agosto de 2026, o paradigma da construção e do urbanismo em Portugal muda radicalmente. A entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que altera profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), marca o fim de uma era de forte controlo prévio estatal e inaugura um sistema focado na responsabilização dos privados.
Sob o lema da "simplificação e redução da burocracia", o legislador pretende acelerar a colocação de imóveis no mercado. Contudo, para investidores, promotores e donos de obra, esta aparente facilidade esconde um aumento exponencial do risco jurídico.
A equipa de Imobiliário e Urbanismo da Global Lawyers detalha as principais alterações e os cuidados a ter com a nova legislação:
1. A Regra da Comunicação Prévia e o Fim do Saneamento
A mudança mais visível é a eliminação do escrutínio prévio em grande parte dos procedimentos. Diversas operações urbanísticas que antes exigiam um processo de licenciamento moroso passam agora a estar sujeitas a mera "Comunicação Prévia". Adicionalmente, foi eliminada a fase de saneamento liminar, o que significa que o processo avança mais rápido nas Câmaras Municipais, mas sem uma verificação inicial das autarquias sobre a conformidade dos projetos.
2. Compressão de Prazos e Deferimento Tácito
O novo RJUE impõe um "aperto" significativo nos prazos para as Câmaras Municipais e entidades externas se pronunciarem. O objetivo é combater a letargia administrativa. Caso a autarquia não responda dentro dos novos prazos estipulados, reforça-se o mecanismo de deferimento tácito, permitindo que a obra avance. No entanto, avançar sem pronúncia camarária exige uma certeza absoluta de que o projeto cumpre todos os PDM (Planos Diretores Municipais) e regulamentos em vigor.
3. Novas Exigências nas Transações e Mediação
O diploma atualiza também as regras relativas aos títulos urbanísticos necessários para a celebração de escrituras de compra, venda ou reabilitação de imóveis. A mediação imobiliária e os notários terão de se adaptar a novos formatos documentais. A falta de conformidade nestes novos títulos pode ditar a nulidade de contratos de promessa (CPCV) ou atrasar transações milionárias no momento da escritura.
4. A Armadilha: A Transferência Total de Responsabilidade
É aqui que reside o maior perigo do novo RJUE. Ao retirar o Estado da fase de verificação prévia, o ónus da legalidade é transferido quase em exclusivo para os técnicos (através dos Termos de Responsabilidade) e para os donos de obra.
Se um projeto avançar por Comunicação Prévia e, numa fiscalização a posteriori, a Câmara detetar infrações, as consequências são severas. Sem a "rede de segurança" da licença camarária prévia, o promotor fica totalmente exposto a embargos imediatos, coimas altíssimas e ordens de demolição, suportando sozinho os prejuízos financeiros.
5. Regime Transitório para Processos Pendentes
A nova lei tem aplicação imediata a partir de 3 de agosto. No entanto, beneficia também os processos que já se encontram pendentes nas Câmaras Municipais, desde que ainda estejam na fase inicial (apreciação liminar ou saneamento). Os promotores com processos parados devem avaliar juridicamente se lhes é vantajoso transitar para as novas regras.
O Papel da Advocacia Preventiva (Due Diligence)
Com o novo RJUE, a burocracia diminuiu, mas o risco jurídico atingiu o seu pico. A aprovação de projetos deixa de ser um carimbo da Câmara e passa a ser uma assunção de risco do promotor. Hoje, mais do que nunca, uma Due Diligence jurídica rigorosa na fase embrionária do projeto não é apenas recomendável — é a única ferramenta capaz de proteger o seu investimento.
A equipa de Direito Imobiliário da Global Lawyers está preparada para auditar os seus projetos, validar termos de responsabilidade e assegurar que as suas operações urbanísticas cumprem estritamente a lei, garantindo que a simplificação não se transforma num pesadelo financeiro.
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